Kira sözleşmeleri kiraya verenle kiracılar arasında ortaya çıkan kiralama ilişkisine bağlı olarak hazırlanır. Bu tür sözleşmelerde şekil şartı aranmazken tarafların karşılıklı irade beyanlarına uygun olarak hareket edilir. Kiracı hakları tarafların karşılaşılabilecek sorunlar karşısında nasıl bir hukuki yol izleyebileceğini açıklar.
Kiracı hakları kiraya veren tarafın yükümlülükleri üzerine doğar. Bu haklar kapsamında kiracılar çeşitli taleplerinin yerine getirilmesini isteyebilmektedir. Kira sözleşmesine kiracı ve kiraya veren taraf olur. Bu sözleşmelerin yazılı ya da sözlü olması taşıdığı hukuki değeri etkilememektedir. Aralarındaki tek fark yazılı sözleşmelerin kanıtı kolaylaştırmasıdır
Kiracı Hakları Nelerden Oluşur?
Kiracı hakları kapsamında yer alan çeşitli konular bulunur. Bunlardan biri de kiralananın kullanım ve yararlanma hakkıdır.
- Kiracı kiraladığı taşınmazı kendisine bildirilen tarihte teslim alma hakkına sahiptir.
- Kiralananın belirlenen koşullarda kiracıya teslim edilmesi de kiracı hakları arasında yer alır.
- Taşınmazın kira sözleşmesi süresince kiraya verildiği gibi kalmasına bağlı olarak kiracı hakları kullanılabilir.
- Kiraya veren yazılı bir izin verirse taşınmaz kiracı tarafından alt kiraya verilebileceği gibi devredilebilir.
- Kiracı kiraladığı taşınmazı teslim aldığı koşullarda geri verdiğinde depozitosunu aynen geri alma hakkına sahiptir.
- Yan giderler kullanıma bağlı olarak kiraya veren tarafından ödeneceğinden kiracının bunu isteme hakkı bulunur.
- Kira sözleşmeleri kiracı aleyhine düzenlenemez bu uygulama da kiracı hakları kapsamında yer alır.
- Kiralanan taşınmazın kullanımına yönelik ortaya çıkan elverişsizliklerin süresinde giderilmesini isteme hakkı kiracıya tanınır. Süresinde giderilmeyen elverişsizlik için de sözleşme sonlandırma hakkı bulunur.
- Kiracı sözleşme süresi dolmadan taşınmazdan haklı bir neden olmadıkça çıkarılamamaktadır
- Kiracı taşınmazda oluşacak ayıbın giderilmesini isteme hakkına sahiptir.
Kira Sözleşmelerinde Hangi Mahkemeler Görev Yapar?
Kiracı ve kiraya veren arasında oraya çıkan sorunlar karşısında mahkemeler başvuru yapılması gerekli olur. Yetkili ve görevli mahkemelerin hangisi olduğu merak edilenler arasında yer alırken yetkili mahkeme kiracının yerleşim yeri mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi olmaktadır.
Kiracı hakları hukuki çerçevede korunurken kiraya verenin mağdur edilmemesi için de kanunlarda düzenlemeler yapılmaktadır. Kira bedeli tespit edileceği zaman ya da tahliye davası açılması gerekli olduğunda hukuk yoluna başvurulur. Bu durumda da dava açılması sureti ile hareket edilmektedir.
Hukuk bilimsel bir disiplindir ve kendisine özgü bir dile sahiptir. Hukukun bu özelliği nedeni ile toplumsal yaşamdaki düzenlemeler yapılırken herkes tarafından anlaşılabilmesi zordur. Kişilerin sosyal yaşamın içinde karşılaşabilecekleri sorunlar ya da uyuşmazlıklar için hukuk yoluna başvurulması gerekli olduğunda profesyonel destek alınması gerekir.
Kiracı hakları da kiraya verenle kiralayan arasında ortaya çıkan ticari bir ilişki kapsamında değerlendirilebilir. Bu tür münasebetlerde kanun koyucu kiracı hakları açısından daha koruyucu davranır. Bununla birlikte kiraya verenin de mağdur edilmemesi yönünde çeşitli önlemler alınmaktadır.
Sözleşmelerin tarafların irade beyanlarına göre yapılması nedeni ile taraflar tek yönlü hareket edemez. Uyuşmazlık ya da anlaşmazlıkların karşılıklı olarak çözülemediği durumlarda ise hukuk yoluna başvurmak kaçınılmaz olur. Bu durumda da mahkemelere müracaat edilir.
Kira Kontratı Yapılmadığında Kiracı Hakları
Kiracı hakları söz konusu olduğunda kiraya verenle kiracılar arasında irade beyanı esas alınarak hazırlanan sözleşmelere göre hareket edilir. Bu sözleşmeler hukuki bir değer taşır. Yazılı veya sözlü olması ise taşıdığı değerde bir ayrılık oluşturmamaktadır.
Kira kontratı yapılmamış olması kiracıların haklarını arayamayacağı anlamına gelmemektedir. Kontratın varlığı ispatı kolaylaştırması açısından önem taşımaktadır. Bununla birlikte yazılı bir kontrat yapılmasa da kiracı açısından hakların geçerli olduğu görülür.
Kiracı hakları açısından sözleşmenin yapılış şekli önemli değildir. Kiralayan taşınmazı hukuka aykırı olarak sözleşme olmasa dahi tahliye edememektedir. Taraflar arasında geçerli olan bir sözleşmenin varlığı durumunda hukuk yoluna başvurularak hareket edilir.
Kontrat yapılmadan da kiracı ve kiralayan arasında anlaşma sağlanması mümkündür. Kira sözleşmelerinin şekle bağlı olmamasına dayanılarak irade beyanlarının uyuşması esasına göre hareket edilir.
Taraflar karşılıklı olarak kira konusunu teşkil eden mal ve malın devredilmesine yönelik sürede uyuştuklarında iradelerin ortak olduğu kabul edilir. Tarafların ortak karar alacakları konulardan biri de kiranın bedeli olur. Kiracı açısından bu konularda ortak karar alınabilirse sözleşme yapılma zorunluluğu bulunmamaktadır.
İş Yeri Kiracıları ve Hakları
İşyeri olarak adlandırılan yerlerde işçilerin birlikte çalışmak sureti ile organize faaliyetler gerçekleştirdiği görülmektedir. İş yerlerinde mal ve hizmet satışı yapılırken bu tür ticari işletmelerin kiralayanla kiracı arasında yapılan sözleşmeye bağlı olarak hukuki bir bağı olur. İş yeri kirası çatılı iş yerleri söz konusu olduğunda gündeme gelir.
Kiracı hakları kapsamında ele alınabilecek bir diğer konu da kiracının kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi haricinde bir zorunluluk altında tutulamayacağıdır. Kirasını geç ödemiş bir kiracı için sözleşmeye ceza uygulaması konulamaması kiracı hakları içinde yer alır.
Taşınmazın kiralanması sürecinde karşılıklı irade beyanı esas alınacağından iş yeri kiracıları açısından da sözleşmede şekil şartına gerek olmaz. İş yeri kiracıları en fazla 3 aylık depozito ödeme hakkına sahip olurken kira bedeli üzerinden de hakları bulunur.
Kirasını döviz cinsinden ödeyen kiracıların 5 yıllık süre için kirasında değişiklik yapılmamasını talep etme hakkı bulunmaktadır. Taşınmazı kiraladığı andaki özellikleri ile geri iade eden iş yeri kiracısı depozitosunu geri alma hakkına sahiptir.
Kiracı hakları arasında yer alan konulardan biri de kiracı aleyhine sözleşmede değişiklik yapılmaması hakkıdır. Kiraya veren sözleşme bitse dahi sözleşmeyi sonlandıramamaktadır. Bununla birlikte 10 yıllık uzama süresi dolması durumunda süre bitiminden 3 ay önce kiracıya bildirim yapılarak sözleşme gerekçe gösterilerek sonlandırılabilir. Kiraya veren kiracıya yazılı bir fesih bildirimi yapmakla yükümlü olur.
Ev Satışlarında Kiracı Hakları
Kiracı hakları açısından evin satılması için kira sözleşmesinin yapılmış olması bir engel değildir. Ev sahibi evini satmak isterse bunu gerçekleştirebilir. Bu durumda yeni malik olarak satın alan taraf sözleşmeye taraf olur. Sözleşme aynı şekli ile davam ederken yeni malik açısından bazı haklar doğar.
Yeni malike tanınacak bu haklardan biri de evi satın almasının ardından bir ay içinde tahliye ihtarnamesi göndermesidir. Bu ihtarnamenin gönderilebilmesi içinse yeni malikin koşulları sağlaması zorunludur. Evi satın alan yeni malik tahliye işlemi için nedenlerini ispatlamakla yükümlü tutulacaktır. Bu sebeple de dava açılması gerekli olduğunda ispat yükü yeni malike aittir.
Evin satılması kira sözleşmesinin geçerlilik koşullarında bir değişiklik yapmamakla birlikte kiraya veren bazı durumları ve koşulları ispat ederse kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olur. Kiracıya gönderilen tahliye ihtarnamesi kendisine 6 aylık bir yasal süre tanır. Bu süre dolmadan yeni malik tahliye davası açamaz. Süre dolmasına rağmen kiracının tahliyeye yanaşmaması durumunda ev sahibinin haklı nedenlerini ispatı da mümkünse dava açılabilir.
Evi satın alan yeni ev sahibi kendisine tanınan yasal sürelere uyumlu hareket etmelidir. Bu sebeple de hem gerekçelerini ispat etmesi gerekir hem de belirlenen süreler içerisinde yasal mercilere başvuru önemli olur.
Kiracı hakları geniş kapsamı ile dikkat çeken konular arasında yer alır. Bu haklara istinaden karşılıklı olarak hukuk yoluna başvurulacağı zaman görevli ve yetkili mahkemeler aracılığı ile uyuşmazlıkların giderilmesi gerekir.
Kaynak site: https://leventsamgar.com/kiraci-haklari-nelerdir/
