Türk Borçlar Kanunumuzda kira sözleşmesine ilişkin olarak, kira bedelinin belirlenmesi şeklinde yapılacak değişiklikler haricinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı belirtilmiştir. Ancak kira bedelinin belirlenmesi de kanunda yer alan şartları mevcudiyeti halinde geçerli olacaktır.
TBK’da kira bedelinin belirlenmesi şeklinde kiracı aleyhine değişiklik yapılabileceği belirlenmişse de, bu değişiklik ancak kanunda belirlenmiş olan şartlar dahilinde gerçekleştirilebilecektir. Kira bedelinin tespiti davası, kaynağını Türk Borçlar Kanunumuzdan almaktadır. Konuya ilişkin detaylı bilgi için mutlaka bir gayrimenkul avukatı ile temasa geçilmesini tavsiye ederiz.
Türk Borçlar Kanunumuzun 343. Maddesi: “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”
Türk Medeni Kanunumuzun aşağıda alıntılayacağımız 344. Maddesi ise kira tespit davası açılabilmesinin şartlarını belirlemektedir. Aşağıda alıntılayacağımız madde metninden açıkça anlaşılabileceği üzere kanunkoyucu tarafından, kira bedelinin yenilenen kira dönemine ilişkin olarak belirlenmesi açısından üç ihtimal dikkate alınmıştır:
- Tarafların arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmanın bulunması,
- Taraflar arasında bu hususa dair hiçbir anlaşmanın bulunmaması ve
- Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine dair anlaşma yapılmış olsa da olmasa da süresi 5 yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin mevcut olması
Türk Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesi:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır”
Öncesinde yukarıda alıntılamış olduğumuz bu TBK 344. madde 1. ve 2. fıkralarında yer alan “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” ibaresi, “üretici fiyat endeksindeki artış” şeklindeyken, 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. maddesiyle değişikliğe gidilmiştir. 01.01.2019 tarihinden itibaren kanunun güncel haliyle, 12 aylık TÜFE ortalamaları dikkate alınmaktadır.
